归母净利润增长,“稳”成为鑫苑最大制胜法宝

2020-04-29 13:38:24 来源:中国网地产 5个月斩获362.16%!

  2020年4月27日,鑫苑发布2019年债券年报。报告期内,实现营业收入96.91亿元,同比减少10.31%;公司实现净利润6.62亿元,同比增加8.3%,实现归属母公司股东的净利润7.45亿元,同比大增77.49%。期内营业成本69.44亿元,同比减少5.97%。

  作为鑫苑主要收入来源的房地产开发业务,报告期内实现营业收入92.45亿元。近两年及一期房地产业务占鑫苑营业收入的比例均在94%以上。2017-2019年,公司房地产开发业务分别实现营业收入89.18亿元、102.58亿元和92.45亿元,分别占当年营业收入的95.29%、94.92%和95.39%。

  综合来看,得益于完善的治理结构和成熟的业务布局,在经历多轮地产行业周期后,鑫苑仍保持了稳健发展。根据中房协排名方面,鑫苑自2015-2019年以来稳定在60-70名之间,排名未有大规模跃升或下降,业务发展保持稳健。当下对于所有市场主体而言,在外部环境高度不确定背景下,“稳”或许是企业最大的制胜法宝。

  资产负债结构持续优化改善

  数据显示,截至2019年末,鑫苑资产总计为590.36亿元,同比增加3.51%。负债合计496.02亿元,股东权益合计94.34亿元,资产负债率为84.02%,同比减少0.46个百分点。

  某券商分析师表示,房地产行业在计算资产负债率时,由于没有扣除预收款,一般会导致房企负债水平被高估。扣除前与扣除后差值一般在30%—60%。从纯经营性负债来看,很多房企的偿债风险其实很小,未来发展很安全,从资本市场角度看,这些房企由于假性债务很高,一般属于被低估值的公司。

  鑫苑2019年扣除预收账款后的资产负债率为46。92%,较2017年末和2018年末的58。23%和53。79%下降明显,公司资产负债结构进一步得到优化。另根据WIND数据,鑫苑扣除预收后的资产负债率水平位于行业较低水平,并且还优于一些大型房地产开发企业。

  纵向来看,自2012年至2019年,资产负债率方面,鑫苑在扣除预收账款后,鑫苑的资产负债率下降至40%-60%之间,尤其是2017-2019年,公司扣除预收后资产负债率呈逐年下降趋势,公司安全系数越来越高。

  此外,鑫苑刚性负债方面(包括短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款和应付债券),2019年末比2018年末处于下降态势。有息负债方面,鑫苑保持以长期负债为主,公司货币资金可对短期负债形成有效覆盖。长期负债方面,长期借款科目主要为开发贷,均对应明确的开发项目和明确的还款来源。2018和2019年,鑫苑短期借款规模下降较快,有息负债结构进一步优化。

  同时,根据惠誉评级于2020年2月20日发布的《新冠病毒疫情下鑫苑的再融资风险仍低》之相关报告,“2019年鑫苑总债务已经下降,一年内到期的债务比例有所减少。

  货值储备区位分布良好,去化能力强劲

  从存货规模和去化节奏看,鑫苑形成了一套自己的节奏。存货方面,截至2019年末鑫苑账面余额367.37亿元,较2018年末的342.99亿元有所提升,2019年去化情况和结转收入有所优化。需要指出的是,房地产开发和销售方面,鑫苑的存货规模增速低于预收账款增速,公司对开发节奏进行严格控制,防止因去化速度低于开发速度而引起的流动性压力。

  鑫苑主要的销售城市包括郑州、荥阳、济南、徐州、三亚、西安、天津、长沙、成都、昆山、苏州、青岛、大连、湖州、佛山等地,和公司的货值储备区域对应,多地去化同步,货值储备变现效率较高。

  在货值储备策略方面,鑫苑近年来新增货值储备主要位于郑州、济南、青岛和成都以及北京、上海地区,其中郑州占比最高。

  从数据看,货值储备区位分布的良好以及郑州房地产市场的健康发展,很大程度上对鑫苑销售形成了有利氛围。根据世联行发布的《郑州房地产市场2019年回顾与2020年展望》显示,住宅销售价格方面,2019年郑州市八区成交金额1553。16亿元,同比上涨3。46%,成交总量1151。10万平方米,销售均价13493。12万元/m2。去化方面,2019年郑州八区住宅存量最低为7月份的755万平方米,最高为年末的988万平方米,去化周期最低为6月份、7月份和9月份的7个月,最高为12月份的11个月,平均去化周期8。5个月。

  此外,拿地方面,鑫苑主要以自主开发及运营为主,公司自2012年以来,少数股东权益和长期股权投资规模极低,截至2019年末仅5。60亿元和4。34亿元,公司表外项目很少,通过报表展现的盈利水平和资产负债率相比其他房地产企业更真实。

  综上,一面资产负债结构持续优化改善;另一面去化能力强劲,稳健经营,保持了充裕的流动性。由此,鑫苑的稳健也成为其决战市场的制胜法宝。

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